Quanto costa comprare casa in Ungheria? Impatto del Covid-19 e andamento dei prezzi a Budapest

Nell’articolo l’analisi dell’Ufficio Centrale di Statistica e a fine articolo le conclusioni sulle opportunità di investimenti immobiliari in Ungheria a cura di Szilvia Schenk, responsabile di ITL Real Estate in ITL Group.

Nei primi tre trimestri del 2020, il numero di transazioni immobiliari è diminuito del 18% su base annua nel mercato delle nuove abitazioni e del 14% nel mercato delle abitazioni di seconda mano, con un calo significativo nel secondo trimestre e una stabilizzazione nel trimestre di luglio-settembre 2020. Le vendite di case di seconda mano non sono diminuite negli insediamenti rurali dei beneficiari del CSOK. Rispetto al 2019, i prezzi delle case sono aumentati del 2,4% nel mercato dell’usato e del 6,2% nel nuovo mercato immobiliare, ben al di sotto della tendenza pre-2020.

Le transazioni immobiliari sono diminuite principalmente nel secondo trimestre. La quota di Budapest ha continuato a scendere, al 18% di tutte le vendite di proprietà.

I prezzi delle abitazioni di seconda mano sono diminuiti temporaneamente durante la prima ondata di Covid-19 nel secondo trimestre per poi risalire nel terzo trimestre. Nel terzo trimestre del 2020, i prezzi delle case di seconda mano erano solo dell’1,4% più alti, ma i prezzi delle nuove case erano più alti del 6% rispetto all’anno precedente poiché non erano diminuiti nel secondo trimestre.

Nonostante le modernizzazioni negli anni precedenti, l’efficienza energetica è piuttosto bassa negli alloggi di seconda mano, mostrano i dati sulle case commercializzate. Le case di seconda mano consumano ancora molta più energia di quelle nuove.

Il fatturato del mercato immobiliare ha continuato a diminuire

Anche nel 2020 è proseguito il calo del turnover del mercato immobiliare iniziato nel 2019: un totale di 79.000 appartamenti sono passati di mano nei primi tre trimestri, una cifra inferiore ai dati osservati un anno prima a un livello di elaborazione simile. Il numero di transazioni immobiliari è diminuito di anno in anno del 18% nel mercato delle nuove abitazioni e del 14% nel mercato degli alloggi di seconda mano.

Come il Covid19 ha impattato sugli acquisti di immobili in Ungheria?

Le persone, a causa del Covid-19, hanno acquistato meno abitazioni, principalmente nel secondo trimestre. Durante questo periodo, il numero di transazioni è diminuito di oltre un quarto su base annua. I clienti sono diventati più attivi nel terzo trimestre, con i dati ricevuti fino ad ora che mostrano un aumento rispetto sia al trimestre precedente che all’anno precedente. Le vendite sono state probabilmente ridotte solo temporaneamente dal Covid-19.

Nel secondo trimestre, il numero delle vendite di case è diminuito di oltre il 30% a Budapest e nei capoluoghi di contea, di circa il 30% nelle città più piccole e del 16% nei villaggi, mentre gli insediamenti rurali dei beneficiari del CSOK non hanno registrato cambiamenti di anno in anno .

La quota di Budapest del mercato immobiliare è in costante calo dal 2014. La quota di Budapest di tutte le transazioni immobiliari registrate è scesa al 20% nel 2019 e al 18% preliminare nel 2020. Le vendite di case hanno continuato a crescere negli insediamenti più piccoli, con vendite nei villaggi superiori a 29 % di tutte le transazioni immobiliari nei primi tre trimestri del 2020.

Il riassetto del mercato è guidato da diverse misure governative. A giugno e luglio 2019, sono stati introdotti titoli di stato di risparmio al dettaglio ad alto rendimento (Magyar Állampapír Plusz) e nuovi schemi di sussidi abitativi (sussidi CSOK per alloggi rurali e di seconda mano), riducendo in modo significativo la domanda speculativa nelle città più grandi e aumentando fortemente la domanda di proprietà rurali.

La quota di nuove case nel mercato immobiliare è gradualmente aumentata dal 2016, raggiungendo il 7,2% nel 2019. Nel 2020, il 4,3% delle vendite note era relativo ad abitazioni di nuova costruzione.

I prezzi annuali delle case nel 2020 non sono più cresciuti alla stessa velocità degli anni precedenti

I prezzi puri annuali per le case di seconda mano nel 2020 non sono più aumentati rapidamente come negli anni precedenti. I prezzi indicizzati al 2015 sono aumentati del 2,4% su base annua a causa della significativa volatilità nei primi tre trimestri.

Nei primi tre trimestri del 2020, i prezzi delle nuove case sono aumentati del 6,2% su base annua, mostrano i dati preliminari.

I prezzi reali aggiustati per l’IPC sono leggermente aumentati (del 2,8%) nel nuovo mercato immobiliare e sono diminuiti dell’1,0% nel mercato delle abitazioni di seconda mano, interrompendo un costante aumento dei prezzi reali dal 2014.

Piccola correzione dei prezzi nel mercato immobiliare di seconda mano dopo l’ondata di primavera Covid-19

I prezzi delle case di seconda mano sono aumentati nel primo trimestre del 2020 , poi sono diminuiti del 3,4% nel secondo trimestre e sono aumentati del 2,3% fino a quasi il livello del primo trimestre (178%) nel terzo trimestre dopo l’ondata di primavera Covid-19. A seguito delle fluttuazioni del mercato, i prezzi delle case di seconda mano sono stati superiori dell’1,4% nel terzo trimestre del 2020 rispetto all’anno precedente, un cambiamento significativo rispetto alla crescita annuale di oltre il 10% negli anni precedenti.

I prezzi delle nuove case sono aumentati del 7,1% nel primo trimestre del 2020 e poi non sono cambiati in modo significativo durante l’anno, quindi l’indice di base è appena passato dal 178% nel primo trimestre e non ha raggiunto il 179% nel terzo trimestre. Nel terzo trimestre, i prezzi delle nuove case sono stati del 6,0% superiori rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

I prezzi delle nuove case sono aumentati con meno transazioni

In Q1–Q3 2020:

  • Sono state costruite più di 7mila nuove case in vendita, il 28% in più rispetto all’anno precedente. Sebbene l’IVA sugli alloggi sia diventata nuovamente del 27% dal 2020, durante questo periodo molte vendite sono state ancora effettuate utilizzando l’IVA scontata del 5%, contribuendo a mantenere una crescita vigorosa. (Le case con licenza prima di novembre 2018 potrebbero ancora essere vendute con IVA ridotta anche dopo che l’aliquota IVA ridotta è stata gradualmente eliminata a partire da gennaio 2020.)
  • Tuttavia, la domanda di nuove abitazioni è stata frenata dall’introduzione di titoli di Stato ad alto rendimento (Magyar Állampapír Plusz), dalle aspettative di ulteriori sussidi per la casa (“ sconto IVA zona ruggine ”) e dall’ondata primaverile del Covid-19.
  • A causa di queste e delle lunghe procedure amministrative, le vendite di nuove case sono diminuite su base annua di un preliminare 18% a 3.400 nei primi tre trimestri.
  • Gli acquirenti hanno acquistato a Budapest circa lo stesso numero di abitazioni dell’anno precedente. I prezzi delle case sono stati in media di 41,4 milioni di HUF e quelli al metro quadrato di 767 mila HUF, rispettivamente in aumento del 10% e del 12%, dal 2019. I prezzi al metro quadrato sono stati in media di 882 mila HUF nel 9 ° distretto, dove è stata venduta la maggior parte delle nuove abitazioni, e 723 mila HUF nel secondo 13 ° distretto classificato.
  • Quasi un terzo di tutte le nuove abitazioni è stato venduto nei capoluoghi di contea , con prezzi al metro quadro in media di 448 mila HUF. I prezzi al metro quadro erano in media di 476 mila HUF a Kecskemét, 424 mila HUF a Szombathely e 528 mila HUF a Debrecen, tutti hanno un mercato immobiliare relativamente significativo.
  • I prezzi delle nuove abitazioni sono stati in media di 619 mila HUF per metro quadrato nelle vicinanze del Lago Balaton e hanno raggiunto i 627 mila HUF a Siófok, superando le città più grandi della campagna.

I prezzi delle nuove case qui presentate, consegnate nel 2020, sono stati in gran parte fissati da contratti conclusi diversi mesi, forse un anno prima. Per questo motivo, il livello dei prezzi nel nuovo mercato immobiliare è in ritardo rispetto ai prezzi di offerta tipici per il periodo considerato e fornisce solo informazioni sull’andamento dei prezzi delle abitazioni effettivamente consegnate.

Covid-19 ha avuto un impatto sulla maggior parte dei segmenti del mercato immobiliare di seconda mano

La quota di Budapest del mercato immobiliare di seconda mano è in calo dal 2015. Questa tendenza è continuata anche nel 2020. Il 17% delle vendite note dei primi tre trimestri è stato realizzato a Budapest. Tra le vendite la quota dei comuni non è cambiata, quella dei villaggi è leggermente aumentata e ha superato il 30%. Le vendite di abitazioni di seconda mano non sono diminuite negli insediamenti dei beneficiari del CSOK nei villaggi. Nel frattempo, il 17% in meno di case usate è stato venduto in piccoli insediamenti non supportati dal programma. La percentuale di abitazioni di seconda mano vendute nei villaggi beneficiari del CSOK ha superato il 28% del mercato immobiliare totale, rispetto a circa il 20% o addirittura inferiore negli anni precedenti l’introduzione della misura.

Nei primi tre trimestri del 2020, nel mercato immobiliare di seconda mano:

  • I prezzi delle case sono stati in media di 18 milioni di fiorini, 600 mila fiorini in meno rispetto al 2019.
  • I prezzi al metro quadrato sono stati in media di 292 mila fiorini nel primo trimestre, 255 mila fiorini durante l’ondata Covid-19 nel secondo trimestre e 261 mila fiorini nel terzo trimestre, essendo al di sotto del livello del primo trimestre.
  • I prezzi delle case a Budapest sono stati in media di 33,4 milioni di HUF nel terzo trimestre, 1,9 milioni di HUF in meno rispetto al primo trimestre. Gli acquirenti di case stavano cercando case più piccole durante l’ondata Covid-19. I prezzi al metro quadrato sono stati in media di 641mila fiorini, sostanzialmente pari a quelli del primo trimestre. I prezzi sono diminuiti notevolmente nei quartieri più costosi (zone collinari a Buda, distretti interni di Pest) e leggermente in altri quartieri.
  • I prezzi delle case nei capoluoghi di contea non sono diminuiti, con prezzi al metro quadrato che sono aumentati a 330.000 HUF. I prezzi delle case ei prezzi al metro quadrato hanno raggiunto il picco nel primo trimestre negli insediamenti minori.
  • I prezzi delle case nei villaggi beneficiari del CSOK hanno raggiunto il picco di 7,5 milioni di HUF nel primo trimestre, poi sono scesi a 6,9 milioni di HUF nel secondo trimestre e sono rimasti stagnanti nel terzo.

Questi prezzi sono solo dati preliminari, dai quali i dati finali possono differire in modo significativo. I dati degli insediamenti più grandi vengono generalmente ricevuti in seguito.

Conclusione: Come investire in immobili in Ungheria?

“Budapest non ha perso la sua posizione in Europa, per gli investitori stranieri rimane la volontá di investire” spiega Szilvia Schenk senior consultant di ITL Real Estate.
E prosegue spiegando il perché:

  • I prezzi degli immobili residenziali in centro Budapest, situati nelle zone speciali sono ancora sotto il valore europeo
  • Settore industriale: I terreni edificabili hanno avuto una richiesta significativa nonostante il Covid-19.  Gli sviluppi industriali hanno sempre un ritorno interessante. E siccome gli affitti non sono calati, si ha una costante richiesta nel settore. Nel settore industriale le domande per gli affitti nel anno 2020 sono aumentati del +50%.

Da tenere sott’occhio:

  1. Acquisto e rivendita delle case, molto probabilmente in quest’anno appariranno opportunità nel mercato delle case di non nuova costruzione.
  2. BALATON! La zona é ancora in crescita. Da controllare le agevolazioni dello stato per sviluppi al Balaton, anche per aziende di medie dimensioni e anche per privati.

Fonte: Ufficio Statistico Centrale Feb 2021 | ITL Group

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